Salg av overbeheftede eiendommer
I den senere tid har det i begrenset grad vært behov for noe særlig kunnskap om salg av overbeheftet eiendom. Den økonomiske utvikling kan gi signaler om at situasjonen vil kunne oppstå på nytt i større grad enn det som har vært tilfelle de senere år. Det vil alltid representere en spesiell utfordring for en eiendomsmegler å påta seg oppdrag hvor eiendommen er overbeheftet. Muligheten til å gripe feil og pådra seg ansvar er definitivt til stede. Etter den nye eiendomsmeglerloven kan det også reises spørsmål om megleren har en tilfredsstillende sikkerhet for sitt tilgodehavende ved oppdrag knyttet til salg av overbeheftet eiendom.
Godtgjørelsen
Etter den tidligere eiendomsmeglerlov var det full anledning til å forhåndsavtale at meglerens tilgodehavende skulle trekkes på oppgjøret før nettoprovenyet ble utbetalt til panthaverne og/eller eieren selv. Etter den nye eiendomsmeglingslovens § 7?3 tredje ledd er denne muligheten tilsynelatende ikke lenger til stede, fordi megleren bare kan avtale å få dekket sitt krav på vederlag i klientmidlene som tilhører oppdragsgiveren etter at handelen har kommet i stand.
I forbrukerforhold er denne lovbestemmelse forøvrig ufravikelig, jfr § 1-3.
Det er naturlig nok en overhengende fare for at en eier av en overheftet eiendom ikke gir samtykke til at klientmidler skal kunne benyttes til oppgjør etter at avtalen har kommet i stand. Motivet for dette kan være rendyrket økonomisk, fordi nettoprovenyet da vil redusere pantekreditors innfrielsesgrad. Den udekkede del vil bli gjort direkte gjeldende mot selgeren av eiendommen. Selger vil derfor kortsiktig kunne se for seg en gevinst ved å motsette seg at megleren trekker oppgjøret direkte på oppgjøret før videre utbetaling til kreditorene.
Kredittrisikoen synes rent umiddelbart ganske stor, siden eiendommen allerede er overbeheftet. Dette signaliserer ganske klart at selgeren kanskje ikke vil være i stand til å betale meglerens godtgjørelse i ettertid ved mottagelse av en regning.
Det kan tenkes at § 7?4 tredje ledd allikevel åpner for en viss mulighet til å kunne foreta trekk i klientmidlene, fordi lovens begrensning er at disse midlene skal tilhøre oppdragsgiveren. Ved en overbeheftet eiendom kan det hevdes at midlene ikke tilhørere oppdragsgiveren, men kreditorene, slik at å avtale dekning av tilgodehavende i disse midlene før kontrakt inngåelse ikke er en overtredelse av lovens § 7 ? 4 tredje ledd.
Et annet synspunkt kan være at megleren må inngå en avtale med panthaverne før oppdraget faktisk tegnes, for å kunne gi seg selv muligheten for å trekke tilgodehavende i klientmidlene. Er en slik avtale med panthaverne inngått, kan det hevdes at det faktisk er kreditorene som forestår salget av eiendommen. I så fall medfører dette at transaksjonen ikke skal ses på som et forbrukerforhold etter lovens § 1?3. Holder dette synspunkt står megleren deretter fritt til å avtale med det samme kreditorfellesskap at godtgjørelsen skal kunne trekkes ifra, før handelen er kommet i stand.
Meglerens plikter
Etter vår oppfatning har megleren en begrenset rådgivningsplikt før oppdraget tegnes med selgeren av en overbeheftet eiendom. Det er allikevel antakelig god meglerskikk å gi en indikasjon på hva som kan gjøres, så som å forsøke en privat eller offentlig gjeldsforhandling.
En erfaren megler vil også raskt kunne se om det er mulig å foreta eventuelle verdiutviklende tiltak på eiendommen. Dette vil kunne være; deling av tomt, seksjonering, oppgradering av bygningsmassen osv. Om det er meglerens rettslige plikt å gi sine råd eller ikke vil nok være et åpent spørsmål, men å gi en indikasjon på at mulige tiltak bør iverksettes før salget gjennomføres, vil i hvert fall kunne hjelpe selgeren et stykke på vei.
Forutse situasjonen
I utgangspunktet er det naturlig nok fullt ut akseptabelt at en megler påtar seg et oppdrag vel vitende om at eiendommen er overbeheftet. I så fall vil megleren gå inn i situasjonen etter et åpent valg og formodentlig ha en rimelig oversikt over de utfordringer som ligger fremover i anledning oppdraget.
Verre er det når situasjonen oppdages eller faktisk inntrer etter at oppdraget er inngått og arbeidet påbegynt. En slik utvikling kan medføre at salget må oppgis, og det arbeidet som er nedlagt inntil det aktuelle tidspunkt er fullstendig bortkastet.
Et annet problem er at i den grad arbeidet fortsetter mot et salg, så blir omfanget av arbeidet vesentlig større enn opprinnelig planlagt, da avtalen med oppdragsgiveren ble inngått hva gjelder godtgjørelsen. Det er derfor viktig å foreta en preliminær vurdering av eiendommens antatte omsetningsverdi holdt opp mot gjeldsbildet så tidlig som mulig i et salgsoppdrag.
Krav som ikke fremkommer av grunnboken
En ikke ubetydelig fare for en megler vil være at de krav som rent umiddelbart kan leses ut av grunnboken dessverre kan være vesentlig høyere enn det som fremkommer der. Også ved kontraktspant er situasjonen den at panteloven åpner for en utvidet saldo i forhold til det som rent faktisk fremkommer av grunnboken.. Ved et langvarig mislighold kan dette beløpet bli relativt høyt.
Omkostninger av annen karakter enn rene renter vil kunne komme i tillegg til det maksimumsbeløp som er oppgitt i pantobligasjonen og følgelig ikke fremkommer ved en gjennomgang av grunnboken.
Etter at arbeidet er iverksatt vil dessuten utleggspant og arrester kunne medføre vanskeligheter for en megler for rent praktisk å kunne gjennomføre en handel med rimelig utsikt til å kunne sluttføre selve oppgjøret.
Avslutning
Det er ingen tvil om at salg av et overbeheftet objekt krever godt samarbeid mellom megler og pantekreditorer for å kunne bli sluttført på en akseptabel måte. Profesjonelle kreditorer vil vanligvis selv godt kunne vurdere situasjonen, og aktivt og positivt medvirke til at et salg vil la seg gjennomføre. Profesjonelle pantekreditorer vil uten videre forstå at et ordinært frivillig salg gir en bedre avkastning på pantesikkerheten enn et tvangssalg Dette pga de særskilte begrensninger og regler forøvrig som fremkommer av tvangslovens kap. 11. Disse forhold vil virke prisdempende.
Uprofesjonelle kreditorer derimot vil kunne representere en uoverstigelig hindring i anledning forsøk på frivillig salg. Dette fordi disse enten ikke helt ut forstår den markedsmekanisme som foreligger eller har et urealistisk forhold til sin egen forventede dekningsgrad.
Det viktigste for megleren er å forstå så tidlig som mulig at eiendommen i realiteten er overbeheftet, slik at et forsatt arbeid med salget er et bevisst valg etter en nærmere kvalifisert vurdering.
